Thị trường bất động sản vẫn đang ‘khát’ vốn dài hạn chăng?

No comments

Các quỹ đầu tư nước ngoài đã nhận ra tiềm năng của thị trường BĐS Việt Nam, họ mạnh tay rót vốn bằng các phương thức như góp vốn đầu tư

Theo số liệu thống kê, hiện có đến trên 70% vốn đầu tư kinh doanh bất động sản (BĐS) đến từ ngân hàng, với 65% tài sản đảm bảo vốn vay là các dự án BĐS.

Thực trạng trên đã làm dấy lên lo ngại về tính an toàn của thị trường, cũng như đặt ra yêu cầu đa dạng kênh tín dụng BĐS để doanh nghiệp có thể tiếp cận được nguồn vốn giá rẻ.
Vốn giá rẻ: Nội thiếu, ngoại dồi dào

Chuyên gia tài chính – ngân hàng, Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu cho biết, mức lãi suất cho vay đầu tư địa ốc của Việt Nam khoảng 9%/năm với thời hạn 5 năm, 10 năm tới 20 năm như hiện tại là vẫn còn cao so với nhiều quốc gia trên thế giới.

Theo ông Hiếu, tại Mỹ, ngân hàng cho vay vốn đầu tư BĐS với lãi suất khá thấp, khoảng 4%/năm kéo dài trong vòng 30 năm. Các khoản vốn ngắn hạn cho vay BĐS thường được ‘đóng gói’ và phát hành giống như một loại chứng khoán dựa trên khoản vay đó. Yếu tố này khiến mức lãi suất cho vay đầu tư BĐS ở các quốc gia phát triển như Mỹ thấp hơn nhiều so với Việt Nam.

Ngân hàng cần xây dựng những gói tín dụng hợp lý, lvới ãi suất thấp khoảng từ 5-6%/năm trong vòng 20 năm, hoặc 30 năm, TS Hiếu cho hay. Để thị trường sớm có nguồn vốn giá rẻ cần phải cải thiện các quy định pháp luật liên quan tới thiết kế thị trường vốn và sớm cho ra đời các kênh huy động vốn trung hạn, dài hạn như quỹ đầu tư địa ốc, quỹ tín thác BĐS hay chứng khoán hóa các khoản vay BĐS.

Ông Nguyễn Văn Đực – Tổng giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành cho rằng, để phát triển một dự án thì nguồn vốn vay ngân hàng thường chiếm ít nhất 50% trong tổng nguồn vốn, thế nhưng doanh nghiệp vẫn loay hoay tìm nguốn vốn rẻ bởi mức lãi suất 10%/năm từ ngân hàng là quá cao.

Doanh nghiệp kỳ vọng lãi suất có thể hạ xuống mức từ 5-7%/năm, tuy nhiên có lẽ đó chỉ là con số mơ ước, ông Đực bày tỏ.

thị trường BĐS, vốn dài hạn
Thị trường địa ốc hiện vẫn đang ‘khát’ nguồn vốn dài hạn.

Nếu nwh dòng vốn rẻ nội địa còn thiếu thì dòng vốn từ khối ngoại đổ vào thị trường BĐS lại rất dồi dào. Theo thống kê Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký vào BĐS đạt 2,33 tỷ USD trong 11 tháng năm 2015, tăng gần gấp đôi so với con số 1,27 tỷ USD cùng kỳ năm 2014.

Ngoài nguồn vốn đầu tư trực tiếp, thị trường BĐS Tp.HCM thời gian qua cũng thu hút không ít dòng vốn đầu tư gián tiếp từ các quỹ đầu tư ngoại. Tiêu biểu là quỹ đầu tư Warburg Pincus rót 300 triệu USD vào Vincom Retail (thuộc Vingroup), hay như quỹ Creed Group đến từ Nhật Bản đầu tư 200 triệu USD vào An Gia Investment, hoặc Genesis Global Capital cam kết mua lại 30% sản phẩm thuộc dự án Diamond Lotus của Phúc Khang…

Các quỹ đầu tư nước ngoài đã nhận ra tiềm năng của thị trường BĐS Việt Nam, họ mạnh tay rót vốn bằng các phương thức như góp vốn đầu tư trực tiếp vào dự án, cho vay hoặc mua lại cổ phần. Dòng vốn ngoại gia tăng đã phần nào giải quyết bài toán ‘khát’ vốn lâu nay của thị trường địa ốc, đồng thời củng cố năng lực thực hiện dự án của các chủ đầu tư, thanh khoản của thị trường nhờ đó sẽ tốt hơn.

Vậy nhưng, theo ông Đực, hiện nhà đầu tư ngoại mới chỉ quan tâm tới các dự án thuộc phân khúc cao cấp do mức lợi nhuận hấp dẫn, phân khúc nhà ở trung bình hiện đang có nhu cầu lớn thì cả chủ đầu tư trong nước lẫn nhà đầu tư nước ngoài đều chưa mấy mặn mà.
Chưa có giải pháp cho thị trường BĐS

Năm 2014, Bộ Xây dựng đã trình lên Thủ tướng Chính phủ ‘Đề án phát triển thị trường bất động sản’ nhằm định hướng phát triển thị trường nhà đất trong giai đoạn mới. Theo đó, Bộ Xây dựng đã kiến nghị Chính phủ sớm hoàn thiện cơ chế pháp lý và thực hiện những định chế tài chính phi ngân hàng như quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ tín thác BĐS (REITs), quỹ đầu tư BĐS,… Tuy vậy, hiện quỹ REITs vẫn chưa được bàn tới.

Tại các quốc gia phát triển, hiện cấu trúc dòng vốn tín dụng cho BĐS khá đa dạng từ các định chế tài chính, quỹ đầu tư, quỹ tín thác (REITs), quỹ hưu trí hay quỹ tiết kiệm, vốn FII, FDI,… Trong khi đó, tại Việt Nam vẫn dựa vào hai nguồn vốn chính là từ ngân hàng và vốn huy động từ nhân dân.

Điều bất hợp lý là, trong khi nguồn vốn sử dụng cho BĐS thường phải huy động vốn trung hạn và dài hạn thì các ngân hàng lại sử dụng vốn ngắn hạn (nguồn vốn gửi tiết kiệm của người dân) để cho vay trung hạn và dài hạn. Điều này khiến lãi suất cho vay cao so với doanh nghiệp BĐS và thu nhập của người dân, bởi thực tế ngân hàng còn cộng thêm vào đấy cả chi phí rủi ro.

Thị trường BĐS Việt Nam đang trong chu kỳ phát triển mới nhưng vẫn chưa đạt tới mức độ tăng trưởng bền vững, hiện số lượng hàng tồn kho vẫn còn cao, TS Nguyễn Trí Hiếu nhận định. Tín dụng vào BĐS chiếm 8% trong tổng dư nợ tín dụng, thời gian tới BĐS Việt đang đứng trước nỗi lo bội cung lượng căn hộ cao cấp. Do đó, các chủ đầu tư nên định vị lại phân khúc phát triển cho phù hợp, phía ngân hàng cần cẩn trọng trong việc cho vay BĐS và cần sự tỉnh táo từ các nhà đầu tư… nhằm tránh rơi vào thời kỳ bong bóng địa ốc, nền kinh tế vĩ mô sẽ bị tác động nặng nề.

Tại một hội thảo gần đây về triển vọng của thị trường địa ốc, GS. Đặng Hùng Võ kiến nghị, Nhà nước cần cho phép các doanh nghiệp BĐS nội địa thế chấp tài sản tại ngân hàng nước ngoài bởi họ có nguồn vốn trung hạn và dài hạn rất lớn. Bên cạnh đó, thị trường cũng cần có thời gian để tạo được niềm tin để thu hút dòng vốn từ người dân và nhà đầu tư.